投資新城控股的十大理由(歡迎補充)

Daisy   / 11月07日 08:53 發布

1最基礎最核心的理由就是低估750億市值對應2021年市盈率可能也就3倍不到

2商業模式在地產股中最具優勢住宅+吾悅廣場雙輪驅動萬達已經廢了住宅開發雖然說萬達也恢復了融資但是萬達在住宅開發上只能讓利給開發者所選的開發商周轉不快萬達資金支付不及時都會引起工期延期交付萬達把住宅讓給其他開發商來開發是很難受的萬達不能開發住宅的一個不為人知的原因我猜測可能是融資授信有限玩不了雙輪驅動了萬達現在所能玩的就是配套住宅開發找央企國企開發商開發讓他們去貸款開發完爭取及時交付萬達主要靠自由現金流來不斷增添萬達廣場當然萬達廣場現在租金已經逼近300億也是很牛的凈利潤100億每年也可以自主開發10座以上萬達廣場所以萬達的發展還是樂觀的新城的雙輪驅動在融資恢復后會繼續玩的很溜新城是一個不斷創新發展的公司有優秀的管理團隊老王進去了還三個月完成銷售目標新城的玩法就是到一個區域先在當地做一個標桿的住宅項目在當地人心目中樹立新城住宅的品牌然后通過吾悅廣場在當地商業行業引發鯰魚效應新城住宅和吾悅廣場雙品牌可以迅速在當地打響新城的知名度一旦站穩腳跟在當地在住宅和商業上不斷深耕以常州蘇州為例目前常州吾悅又四個新城的住宅在常州年銷165億在蘇州年銷200億足見新城的打法的犀利新城的優秀基因新城的產品力的卓越不凡新城的商業模式強勁的驅動成長能力和裂變復制能力

3/2020年后新城有100座吾悅租金收入90億已經具備通過自身現金流保持吾悅廣場適度擴張的內生性的能力加上新城吾悅的商管能力商運能力吾悅廣場在規模化大數據智能化等科技賦能下商管和商運能力日漸卓越進一步夯實吾悅在中國商業行業的護城河

4新城的地價這幾年通過吾悅溝地均價反而是走低的這就給新城不懼行業壓價競爭去化的挑戰新城完全有能力壓價競爭提升去化加快周轉提升經營性現金流凈額加上新城吾悅所在的區域都是當地核心地段和未來發展的中心與吾悅配套的房屋在低價促銷下更比那些在郊區的大地產商的房子要好賣新城的財報就反映了他去化能力卓越不凡的狀態

5新城吾悅商業項目從拿地到開業時間在不斷刷新紀錄從36個月到24月甚至18-20個月新城吾悅配套的住宅一開盤都是引來一番爭搶去化常常是100%這個現象銀行也會研究我是貸給永遠大公司呢還是貸給新城呢換了我是行長我肯定優先貸給新城因為新城的吾悅配套住宅可以在20個月之內就可以全部收回貸款賺到利息而且沒有風險相比貸給永遠大公司的郊區大盤形勢好咱不怕萬一遇到2012年的時候都賣不出呢資金是不是要砸在上面了利息沒有本金也堪憂所以至少老王事定大概率融資也會全面恢復新城重上發展快車道市場人氣將會再一次被激發浴火重生鳳凰涅槃這樣的公司是不是最值得去投資而我們這些已經潛伏的價投是不是可以坐等抬轎子的快感

6新城在行業內口碑不錯出賣40個項目時許多兄弟同行都來捧場平價處理及時支付現金這也反映了新城跟許多行業同行合作都是抱著以誠相待合作共贏的姿態一方有難八方支持在老王出事后這是難得可貴的新城不僅僅是老王的公司新城也是新城團隊的新城人在行業內團結跳槽少敬業這也是新城的核心競爭力的體現

7新城出事三個月資金鏈一時也面臨緊張的至黑時刻但是我們沒有聽到新城在借高利貸新城的融資利率平均在6.4%許多愿意在這個時刻跟新城合作的銀行如果提高利率新城也不睬他三個月下來新城閃轉騰挪賣地加快周轉去化十月份三季度報表非常健康許多人覺得沒有亮點我卻看到了新城的強勁的經營管理的綜合能力我跟常州幾個小地產商老板聊他們都說新城這次要玩理由是新城的吾悅地產都是包給幾個開發商的欠了很多應付款新城面臨很大的支付壓力后果不堪設想他們聽我重倉新城臉上笑笑心理恐怕看我好看了但是新城已經挺過來了我從新城財報看出新城的綜合經營管理能力核心競爭力新城靠自己的運營能力就足以自身消化新增貸款斷檔的風險這種能力何其偉大這在一個高杠桿的行業是不可想象的

8新城目前在全國已經布局了近400個項目吾悅廣場121座在談的估計還有十幾個一個項目一般要談兩年雖然今年下半年央行在開發貸和居民房貸上都進行了壓縮造成下半年房地產銷售的下滑但是新城在10大地產商中還是保持領先的發展速度充足的項目讓新城在2020年兩位數成長無憂我預計新城未來三年吾悅廣場會發展到200座開業+在手新城的住宅應該可以保持在3000億以上新城的成長性無需擔憂都是暫時的深蹲起來

9相比其他地產商新城在把利潤逐漸沉淀在一座座吾悅廣場上而這些吾悅廣場租金增長強勁無論按照重置成本還是按照租金投資回報率測算估值吾悅廣場不會像其他地產商變成沉淀的負債沒有產生現金流的資產本質都是負債有點地產商財報上的商業資產讓pb很低其實他就是負債不是資產你一個小股東把他當資產他又不變現你就被坑了未來吾悅廣場是可以獨立上市變現的

10現在是住宅開發沉淀吾悅廣場一旦吾悅廣場到了一定規模比如300座吾悅廣場反而會促進住宅開發新城的吾悅項目都是通過跟zf合作拿地通過配套住宅白得一個吾悅也不全是現在手里的許多項目可能白得一個吾悅還可以幾億盈利而未來一些一二線也會適度沉淀資金開發吾悅廣場利潤變成了吾悅吾悅有產生租金租金積累到一定厚度租金有可以內生性地發展吾悅項目形成自身永動性發展機制這是其他單純快周轉公司所不具備的稟賦和優勢其他地產商要么用利潤盲目搞多元化有的地產商用利潤搞文旅機器人農業養豬租金一百億利潤30-40億就可以憑自己的力量再發展3-4座吾悅這個能力可以去一二線拿地開發吾悅目前新城以吾悅溝地白得一個吾悅的玩法的空間還很大.



作者:zwz700-坐看浮云

已經有0人打賞共0水晶幣
贊(44) | 評論 (22)
分享到:
11月07日 08:53 來自網站 舉報

pk10回血方法